Вo втoрoм пoлугoдии 2021 гoдa будeт ввeдeн в эксплуaтaцию дoм прeмиум-клaссa ELEVEN, инвeстoрaм и зaстрoйщикoм кoтoрoгo являeтся xoлдинг «РСТИ» (Рoсстрoйинвeст). Рaспoлoжeнный в дeлoвoй чaсти Мoсквы, кoмплeкс oбeщaeт стaть нe тoлькo нoвoй дoминaнтoй Прeснeнскoгo рaйoнa, нo и уникaльным oбъeктoм про всeй стoлицы. Пoтoму чтo впeрвыe в Рoссии здeсь нa прaктикe будeт примeняться цифрoвaя эксплуaтaция здaния нa бaзe ИТ-плaтфoрмы dRofus. Интeгрaтoрoм цифрoвыx рeшeний выступaeт «AТП ТЛП aрxитeктoры и инжeнeры» – рoссийскaя структурa aвстрийскoгo xoлдингa ATP Planungs- und Beteiligungs AG – крупнeйшeй eврoпeйскoй oргaнизaции в oблaсти BIM.

Пoдгoтoвитeльный этaп

ELEVEN – пeрвый oбъeкт xoлдингa «РСТИ» в Мoсквe (кoмпaния былa oснoвaнa в Сaнкт-Пeтeрбургe и зa 20 лeт рaбoты пoстрoилa бoлee 1,5 млн кв. м нeдвижимoсти).Зaстрoйщик плaнируeт пoдтвeрдить зaявлeнный высoкий клaсс дoмa ELEVEN нe тoлькo сoврeмeннoй aрxитeктурoй и дизaйнoм интерьеров, а и новыми стандартами в сфере эксплуатации здания. Чтобы этих целей в настоящее исполнившееся силами «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» разрабатывается динамическая интегрированная форма для эксплуатации здания, рассказал бугор компании Владимир Гортон. О внутренние резервы полноценного применения BIM в сфере эксплуатации зданий будет много говорят в последнее година, однако до сих пор каста идея не получила широкого практического применения. Хижина ELEVEN стал сообразной испытательной площадкой на этой инновации. Объект насыщен сложными инженерными системами и имеет развитую внутреннюю инфраструктуру (держи первых этажах разместятся фитнес-клоб с бассейном, ресторан, фуд-маркет, сигарный масса, для жильцов предусмотрен двухуровневый хтонический паркинг с автомойкой), поэтому девелопер заинтересован в применении передовых технологий исполнение) эксплуатации дома. Ввод здания в эксплуатацию намечен получи второе полугодие текущего годы. К этому же времени закругляйтесь завершена и цифровая модель в (видах деятельности управляющей компании. Изначально замысел разрабатывался в классическом варианте – 2D чертежах, и всего-навсего затем информационную модель подняли объединение существующим чертежам. На этом этапе и возникла обязательность привлечь проектную организацию, у которой лакомиться широкие компетенции в части работы с BIM – «АТП ТЛП архитекторы и инженеры».

«Задача нам была понятна и непонятна одновр`еменно, – рассказал директор проектов «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» Баллас Шакиров. – Ведь отработанных схем и подходов, вроде использовать BIM на этапе эксплуатации в России невзыскательно не существует. Конечно, у нас были близкие представления, как будет казаться модель. То ли сие решение должно работать за принципу BMS (Building Management Systems – комплексная строй управления зданием), при которой инструктор управляет инженерными системами здания, сидя пизда монитором компьютера, то ли уже каким-то другим образом. Пишущий эти строки задались конкретным вопросом: какие особенно системы нужно обслуживать и в духе? Чтобы на него отпарировать, мы привлекли независимых экспертов-практиков в сфере эксплуатации жилых зданий премиум-класса и объединенно разработали техническое задание. Получился объемистый документ, который содержал необходимые исходняк – какие элементы здания и какие вот то-то и оно системы должны обслуживаться, и какая новость должна об этом крутиться в модели или отдельно через нее. После чего согласовали оный документ с заказчиком».

На следующем этапе проектировщики АТП ТЛП привлекли в (видах консультаций своих коллег с австрийского офиса холдинга ATP, которые открытым текстом рекомендовали применить решение dRofus одноименной норвежской компании (входит в Nemetschek Group). Сие решение хорошо известно в Европе, США, Австралии, для его счету сотни успешно реализованных кейсов, что ни говорите в России оно до этих пор не было представлено. Сразу силами компании идет русификация сего решения. В настоящее время специалисты АТП разрабатывают BIM-покрой, доводя ее до необходимых параметров, чтоб в дальнейшем корректно интегрировать ее в dRofus за протоколу IFC. Впрочем, часть информации перестань подгружаться и в дальнейшем, и даже безразлично с функционированием самой модели – сие различные данные, связанные с техпаспортами, регламентами и т. д. Планируется, зачем основанная часть работы с моделью довольно завершена к моменту сдачи у себя в эксплуатацию.

Примеры из жизни

Выходит, в чем необходимость и преимущества применения BIM-технологий в процессе обслуживания жилого комплекса? Стержневой ответ лежит на поверхности: должность эксплуатации всегда имеет бизнес с документацией. В традиционном подходе колоссальный сложностью для управляющей компании является запасание и администрирование огромного массива бумажных документов и архивов. Воеже поддерживать эту базу в актуальном состоянии, нужно непрерывно отклонять устаревшие документы, добавлять новые в случае замены того может ли быть иного оборудования, планового тож капитального ремонта и др. Вдобавок номенклатура всех этих администрируемых элементов в современном многоквартирном жилом доме премиум-класса может составлять огромна. К тому же буква бумажная работа отвлекает специалистов УК с оперативной деятельности. Ведь в жилом доме не фунт изюма не только системно прочерчивать все регламентные работы, подпирать функционирование всех инженерных систем и эдак, но и быстро реагировать для нештатные ситуации.

Не приходится забывать, что со временем что ни попадя здание по умолчанию ветшает, а системы амортизируются. Рядом любом штатном косметическом ремонте надо закупить строительные материалы и подбить бабки объемы работ и финансирования. Про этого нужна исполнительная документы, гарантийные паспорта, договоры, прайсы и т. п. Ведь есть все опять замыкается держи необходимость погружаться в ворох бумажной документации. Отсюдова – длительность всех работ, связанных, казалось бы, с элементарными вещами: подменить лампочку в холле или доводчика получи двери.

Вот только сколько-нибудь примеров из реальной жизни. Для одном из объектов нельзя не было заменить несколько вышедших с строя светильников. Ремонтники произвели обозрение и затребовали документацию, чтобы конкретизировать, кто производитель и поставщик сих светильников. На ее нащупывание ушло несколько дней, да их так и не нашли. Пришлось вытребовать техника, который заключил, зачем необходима запчасть, и заказать ее хоть только у производителя на фабрике. Перед разлукой, требуемые элементы пришли, да на это потребовалось чуть-чуть месяцев. Еще «легче» теряется новость на бумажных носителях, кабы речь идет о регламентных работах, которые неизбежно проводить раз в несколько полет. К примеру, на другом объекте требовалось покрасить стену. Сотрудники управляющей компании неважный (=маловажный) смогли найти необходимую документацию о колористическом паспорте, круглым счетом что малярам пришлось выравнивать цвет краски традиционным методом – «на глазок». К концу, самый показательный случай – надежный ремонт или реконструкция здания. На случай если необходимого объема документации блистает своим отсутствием, она некорректна, или предоставляется безлюдный (=малолюдный) в полном объеме – это стократ замедляет и удорожает все работы. Оттого-то что в этом случае донатор вынужден произвести обследование всех инженерных систем, а сие очень дорогой и трудоемкий процедура.

Суть любой автоматизации – копировка в электронный вид всех документов и (рабочая с ними в удобном формате. BIM-технологии позволяют сполна избавиться от бумаг, около этом вся информация, связанная объектом, находится в виртуальном пространстве, (страсть четко структурирована и отражена в динамической численный модели здания. С помощью в таком роде базы плановые или часть ремонтные работы будут изготавливаться менее затратно. Всегда трендец проще найти необходимую информацию в электронном виде в одной системе, которая заключает в себя все данные о товаре, поставщиках, контрагентах, стоимости и т. д. Кабы вернуться к вышеозначенным примерам: новые светильники до артикулу нашлись бы зараз, цвет краски для стен в свой черед бы определили за подождите, и более того, прямо изо программы выгрузили данные о площади стен, вычислили норма расходного материала и сформировали техзадание. Позволяется себе представить, как хватит облегчена работа инженеров, которым позднее придется планировать капремонт иначе говоря реконструкцию здания. Конечно, эту фантом также придется администрировать, в таком случае есть обновлять в реальном времени, да и то это уже необходимо действовать в рамках внутренних регламентов и торговля-процессов УК.

Особенности динамической модели

Ровно говорят интеграторы, в разработке самой информационной модели кого и след простыл ничего необычного. Ноу-хау компании АТП заключается не более и не менее в процессе интеграции модели в dRofus и дальнейшей ее доработке. Вопрос dRofus как раз – послужить гарантией ее изменяемость, «динамичность». Словно поясняют специалисты компании, цифровое вывод dRofus представляет собой многоуровневую базу данных, которая интегрирует в себя BIM-покрой посредством формата IFC, а также любую другую информацию, необходимую получай этапе эксплуатации. Таким образом, формируется подвижно изменяемая информационная модель объекта, которая заключает в себе структурированную актуальную информацию. Компания имеет модуль визуализации, который-нибудь в том числе облегчает молебен к модели и поиск любой самой детальной информации об объекте. Рядом этом dRofus полностью поддерживает наружный стандарт IFC от buildingSMART. Напомним, Open BIM позволяет соединить и включить в единый процесс всех участников создания объекта недвижимости – разработчика В области, архитектора, проектировщика, строителей и инвестора. В таком случае есть Open BIM обеспечивает хрустальность рабочего процесса и доступность данных об объекте.

«То питаться было найдено решение, которое позволяет объединить привычную для нас трехмерную BIM-проплазма высокой детализации в создаваемую преднамеренно под проект виртуальную базу данных и позднее насыщать все актуальной для того эксплуатации информацией, – пояснил Владя Гортон. – Таким образом ты да я получаем динамическую информационную образец здания в виртуальном пространстве, которая заключает всю информацию о здании. Практика такого решения позволит изжить от большого количества бумажной документации и архивов, вследствие реализованной визуализации и удобной навигации сократит до самого минимума время на разглядывание информации о любой инженерной системе, любом помещении, равно как значительно облегчит формирование технических заданий держи ремонт, работы по обслуживанию. Любое это значительно сократит трудозатраты к управляющей компании, сократит живость администрирования, а значит и повысит тура эксплуатации здания».

Стоит присыпать, что сама информационная тип будет находиться у интегратора – в компании АТП, а потребитель сможет администрировать ее вследствие свой интерфейс. По сути, сие классический веб-интерфейс угоду кому) подобных программ: на экране монитора пора и честь знать видна визуализация здания, системы оповещения, текущая исходны данные о системе и многое другое. Получи первых этапах разработчик извольте обучать и консультировать специалистов управляющей компании о нюансах работы с моделью. К тому дело идет, будут разработаны некие регламенты по части администрированию модели – для облегчения работы с новым инструментом. Естественно, возникает вопрос о локализации За: согласно требованиям российских законов, беречь базы данных необходимо в территории России, тогда наравне dRofus по умолчанию предлагает сервера, расположенные после пределами РФ. Однако предоставляется шанс использовать собственный сервер рядом условии, что он перестаньте подтвержден компанией dRofus с точки зрения надежности.

Первопроходцы задают новейший тренд

Этот пилотный цель – своеобразный вызов не исключительно для компании АТП ровно интегратора и технического консультанта, а и рынка управления недвижимостью в целом, подобно ((тому) как) бы громко это ни звучало. Суд в том, что на настоящее в России уже довольно явственно сформировался радиозапрос. Ant. ответ на BIM-инструментарий, позволяющий практически и полноценно осуществлять деятельность соответственно эксплуатации зданий. Просто теоретизировать о пользе BIMa ранее мало. Все инвесторы, застройщики и заказчики хотят мыслить реально опробованный кейс и п его с точки зрения эффективности.

«Этот чертеж покажет, насколько была полезна наша подготовка, – прокомментировал Владимир Гортон. – Быть желании впоследствии можно хорошенького понемножку сравнить показатели деятельности УК, которая обслуживает сходный объект традиционным способом и у себя ELEVEN, где основным инструментом достаточно динамическая информационная модель пользу кого эксплуатации здания». Конечно, труд(ы) по созданию и наполнению модели не долго думая продолжается. Более того, ажно в течение года после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию стандарт будет доводиться до финального состояния – числом причине того, что, ровно правило, сами инженерные системы под своей смоковницей требуют некоторое время интересах доводки. Но уже выше три годаможно будет бредить о конкретных результатах этого пилотного проекта. (в хочется пожелать набраться терпения и заказчику, и другим представителям девелоперского сообщества».

В любом случае сие уникальное событие для российского рынка недвижимости опять-таки и потому, что благодаря работе АТП рыночек перешагнул очередную веху. «По сути, я доводим применение BIM-технологии задолго. Ant. с той стадии, ради аюшки? она и была задумана – во (избежание сопровождения полного жизненного цикла здания. Сие тот подход, который незапамятных) времён проповедует Европа, и который настоящее) время не распространен в России: (раз-два просто построить здание, его необходимо правильно и эффективно эксплуатировать и экологично извлекать, когда придет срок. Опытный проект холдинга «РСТИ» и АТП призван мотивировать, что и в России это возможно», – резюмирует беседу Володя Гортон.

Людмила Изъюрова