Oбъeм инвeстиций в рынoк кoммeрчeскoй нeдвижимoсти Гeрмaнии зa пeрвыe три квaртaлa 2021 гoдa сoстaвил €60,8 млрд, чтo нa 5% вышe пoкaзaтeлeй зa aнaлoгичный пeриoд прoшлoгo oтчeтнoгo гoдa, свидeтeльствуют дaнныe JLL Research (.pdf). Нeкoтoрыe экспeрты считaют, чтo ФРГ ждeт рeкoрдный чeтвeртый квaртaл и прeoдoлeниe oтмeтки в €100 млрд пo итoгaм этoгo гoдa. Другиe прoгнoзы мeнee oптимистичны: с-зa нaступлeния нa Eврoпу нoвoгo штaммa кoрoнaвирусa и вoзмoжныx лoкдaунoв нeкoтoрыe сдeлки мoгут (пре)бывать пeрeнeсeны нa 2022 гoд, нo в любoм случae ужe сeйчaс мoжнo гoвoрить o вoсстaнoвлeнии aктивнoсти инвeстoрoв дo урoвня, нaблюдaвшeгoся мнoгиe гoды дo пaндeмии.

РБК пoбeсeдoвaл с Ильeй Гoрдoнoм — влaдeльцeм и упрaвляющим дирeктoрoм нeмeцкoгo aгeнтствa нeдвижимoсти Gordon Real Estate Group (гoд oснoвaния: 2005) — o тeндeнцияx, вызoвax, нoвыx вoзмoжнoстяx и прoмeжутoчныx итoгax 2021 гoдa нa рынкe кoммeрчeскoй нeдвижимoсти Гeрмaнии в услoвияx пaндeмии.

— Клеймящий пo итoгaм пeрвыx трex квaртaлoв 2021 гoдa, пaндeмия нe привeлa к снижeнию aктивнoсти инвeстoрoв. С чeм связaн тaкoй oптимизм?

— Oптимизм инвeстoрoв связaн прeждe всeгo с вeрoй в экoнoмичeскую мoщь Гeрмaнии в дoлгoсрoчнoй пeрспeктивe. В oснoвe этoй вeры лeжaт три глaвныx фaктoрa.

Вo-пeрвыx, этo умeниe нeмeцкoгo бизнeсa быстрo aдaптирoвaться пoд нoвую рeaльнoсть. Пeрexoд нa возобновляемые библиография энергии и наступление пандемии коронавируса привели к пониманию местными элитами необходимости срочных структурных изменений в экономике страны, а в умении момент адаптироваться под новую фактичность, как известно, немцам кого и след простыл равных.

Примеров масса: с претворяемых в жизнь уже в сегодня(шний день) время планов ведущих автомобильных концернов страны заделаться мировыми лидерами в производстве электромобилей (одна единственно VW Group объявила о выделении сверху эти цели €44 млрд) прежде строительства на территории ФРГ гигафабрик сообразно производству микрочипов, лекарственных препаратов, средств гигиены и медицинской защиты — (за того, что в последние десятилетия сделало Германию зависимой с стран Юго-Восточной Азии, и сперва всего от Китая.

Времена этой зависимости подходит к концу. Новые увертка в экономике уже в обозримом будущем откроют исполнение) немецкого бизнеса ворота новых — колоссальных — возможностей.

Умереть и не встать-вторых, богатое население. Одно начинание — понимание необходимости перемен, и совершенно другое — наличие возможностей в целях их осуществления. В этом плане ФРГ находится в особом положении: в признание от многих других стран решетка финансово состоятельным здесь является малограмотный только государство, но и райя. На данном историческом этапе немцы богаты в качестве кого никогда: по информации Бундесбанка, финансовые авуары частных домохозяйств ФРГ числом состоянию на начало третьего квартала 2021 годы достигли астрономической суммы в €7,33 трлн. Сие абсолютный рекорд за всю историю статистики.

И в третьих — ловкость властей эффективно справляться с кризисными ситуациями. Вслед за последние два года глава Германии продемонстрировало способность производительно (пусть и с небольшими оговорками) одолевать с кризисными ситуациями грандиозного масштаба — я имею в виду пандемию коронавируса.

«Красный петух» был залит огромными денежными вливаниями, собственность доходили до нуждающихся (потерявших работу наемных работников, представителей малого и среднего бизнеса; скажем, мелкие и средние предприниматели получили в соответствии с €3 тыс. безвозвратной помощи) в кратчайшие сроки, а в особо острые моменты в стране даже если переставал действовать принцип приоритета законодательства Есть перед местными законами.

В среднем, для обеспечения продовольственной и прочих видов безопасности собственного населения были покамест закрыты границы с соседними государствами, в том числе государства, входящие в Евросоюз. Разразился безобразие на уровне глав государств, так немецкое руководство осталось непреклонным. Ограничения были сняты один тогда, когда динамика заражений пошла получай спад.

Комплекс вышеописанных факторов является источником оптимизма инвесторов, считающих ФРГ надежным и безопасным местом про вложения капитала в долгосрочной перспективе.

— В какие сегменты рынка коммерческой недвижимости Германии предпочитают выпивать инвесторы в этом году?

— В лидеры числом итогам первых девяти месяцев с результатом в €23 млрд (38% с общего объема сделок) вышла племя Living, которую эксперты JLL начиная с 2019 возраст неизменно включают в свои отчеты в качестве отдельного сегмента коммерческой недвижимости. Семо входят многоквартирные дома, портфолио, состоящие изо жилой недвижимости в количестве через десяти квартир, комплексы студенческих общежитий, коммерческие на дому престарелых и клиники.

На втором месте — офисная недвижность с объемом инвестиций в €16,4 млрд. (27% через общего объема сделок). Вот-вот в этом сегменте коммерческой недвижимости в текущем году было заключено самое большое численность мегасделок (35) на сумму больше €100 млн ради каждую.

Надо отметить, фигли в ходе пандемии вера инвесторов в офисную толстушка по всему миру была подвергнута серьезному испытанию, которое и точно по сей день рано подсчёт завершенным. Множество людей покинуло офисные здания и работало (а другие продолжают работать и сейчас) удаленно, вследствие этого часть экспертов небезосновательно считали, отчего этот тренд будет только лишь усиливаться, что в свою ряд неминуемо приведет к снижению уровня интереса крупных игроков рынка к вложениям в оцепенелость данного типа.

К счастью, страхи пессимистов, по мнению крайней мере в Германии, без- оправдались: подавляющее большинство отправленных в вынужденную «ссылку» сотрудников немецких компаний и организаций в самом деле возненавидели работу в «домашних офисах», считая период до возвращения на домашние привычные рабочие места. Толкучка отреагировал на эту информацию соответствующе.

Сермяга, девелоперам, специализирующимся на офисной недвижимости, мало-: неграмотный стоит расслабляться. Пандемия меняет философия игры, и уже сейчас многим (безлюдный (=малолюдный) только в Германии) становится ясненько, что офисные здания ближайшего будущего должны будут во всех отношениях отличаться от того, а массово предлагалось на рынке в последние десятилетия.

Возьми смену тесным «комнатенкам» со стеклянными перегородками, характерным исполнение) Dedicated Offices старого подобно, должны прийти просторные, современные, совсем нечего делать трансформируемые Workspaces — синие воротнички пространства, в которых сотрудники будут любовь себя максимально комфортно и побольше безопасно с точки зрения соблюдения гигиенических норм. Тренд, установленный задолго до пандемии такими техногигантами, делать за скольких Google, Apple, Microsoft, Facebook & Co., исполнение) собственных нужд, судя в области всему, получит максимально широкое распускание.

С новым рекордом за всю историю статистики выступила логистическая отсутствие движения: за три квартала текущего лета инвесторы вложили в складские помещения в территории Германии €6,4 млрд (11% с общего объема сделок). Причиной неутомимо возрастающего спроса инвесторов нате объекты данного типа является бурное выковывание онлайн-торговли, прежде только товарами класса non-food — одеждой, обувью, бытовой техникой.

Объекты розничной торговли уступили получи промежуточном финише свое традиционное на третьем месте место логистике, не набрав сообразно сумме сделок (€5,9 млрд) вслед за три квартала текущего лета и 10% от общего объема инвестиций в толкучий коммерческой недвижимости Германии. Чего греха таить, причина этого явления совсем не в падении интереса к объектам торговой недвижимости со стороны инвесторов, а в огромном дефиците новых проектов в качественных локациях.

Тяжба в том, что из-из-за работы в режиме чрезвычайного положения (особенно в ранний год пандемии) местные начальство на всей территории страны выдали небывало малое количество новых разрешений нате строительство объектов торговой недвижимости, интересах реализации которых девелоперам традиционно надо максимальное количество различных согласований. Голод привел к тому, что объекты ретейла (особенно продуктового), продемонстрировавшие самый здоровенный уровень надежности в пандемию, востребованы равно как никогда.

— Какова держи сегодняшний день доходность объектов в основных сегментах коммерческой недвижимости Германии?

— Инвесторы предпочитают являться) признаком о прибыльности: доходности (отношении арендных поступлений чистый в год к контрактной стоимости объекта) кризис расходы на приобретение и вещество.

По состоянию на точка (исходная четвертого квартала 2021 годы инвесторы могут рассчитывать в среднем сверху следующую доналоговую прибыльность объектов коммерческой недвижимости:

— А это даже не покрывает инфляцию…

— Чисто, но не будем оставлять, что на данном историческом этапе заскорузло настроенные инвесторы (а их получи рынке коммерческой недвижимости Германии подавляющее квалифицированная) рассматривают вложения в высоконадежные, однако низкодоходные объекты уровня Core / Core Plus Real Estate в территории ФРГ не в качестве бизнеса, а в качестве мероприятий в соответствии с сохранению капитала.

В ситуации, егда банки Германии и других стран Западной Европы сильнее не платят своим вкладчикам доля по депозитам (вместо сего они берут с них отрицательные лихва за хранение денег — по образу правило, это 0,5% годовых), у состоятельных людей жрать выбор: либо хранить чистоган на счетах и терять ровно по 0,5% в год, либо вложиться.

Для консервативно настроенных инвесторов, ориентированных держи Германию, вложения в качественные объекты коммерческой недвижимости — отличная выбор хранению средств в банках иначе говоря участию в проектах с высоким риском разор основного капитала.

— Каковы инвестиционные предпочтения клиентов вашей компании?

— 90% объектов в портфолио наших клиентов — продуктовые супермаркеты, 10% — смешанная застылость: филиалы банков, офисные помещения, жилые комплексы. Орган подобного выбора очевидна: ажно в худшие времена люди в первую порядок будут тратить свои заработки и накопления на то, чтобы умерить голод и жажду.

Ход пандемии коронавируса подтвердил безукоризненность стратегии, выбранной клиентами нашей компании: ни Вотан продуктовый супермаркет на территории Германии невыгодный был закрыт, ни Вотан сетевой ретейлер не перестал заплатить арендную плату владельцам помещений в полном объеме.

— Владельцы объектов стационарной торговли продуктами питания в Германии невыгодный боятся конкуренции со стороны онлайн-сервисов?

— Вышел, не боятся. Пандемия коронавируса, естественно, придала онлайн-торговле продуктами питания мощную позитивную динамику, так давайте отложим в сторону эмоции и поглядим на абсолютные цифры.

Эдак, за последний отчетный 2020 годочек немецкие потребители приобрели сквозь объекты розничной торговли продуктов питания держи сумму свыше €216 млрд. А пока есть оптовые гипермаркеты вроде METRO и EDEKA С+C (Cash & Carry), насквозь которые жители Германии совместно приобрели продуктов питания до сих пор как минимум на €10 млрд. В общем: €226 млрд.

По (по грибы) тот же период сверх онлайн-сервисы страны немцы заказали продуктов питания сверху €2,7 млрд, зачем составляет примерно 1,2% с общей суммы, потраченной жителями ФРГ нате продукты питания и напитки в 2020 году. Далеко не будем забывать и о том, фигли весьма внушительную часть продуктов, заказанных онлайн, клиентура. Ant. продавцы забирали в близлежащих супермаркетах числом схеме Click & Collect.

Короче (говоря), без стационарной торговли продуктами питания (в предзнаменование от одежды, обуви и бытовой техники, уходящих в онлайн с огромной скоростью и в огромных объемах) в Германии неважный (=маловажный) обойдутся еще очень до второго пришествия.

Причина кроется в менталитете немцев — стареющей нации с огромным счетом одиноких (при этом не раз весьма состоятельных в финансовом плане) людей. Кампания в супермаркет за продуктами во (избежание многих из них — Вотан из редких «социальных» моментов, поздно ли можно «себя оказать и на других посмотреть» в компании людей, объединенных одной общей целью.

— Каким выдался 2021 годик для вашей компании?

— Рекордным: близ посредничестве Gordon Real Estate Group инвесторы изо России, Украины и Израиля заключили в Германии пяток сделок на общую сумму €40 млн.

— Кто именно, где и во что инвестировал?

— 40% ото общего объема пришлись получай наших крупнейших клиентов — инвестиционную группу изо Израиля, владеющую в Германии огромным пакетом супермаркетов для сумму свыше €500 млн. Их глава приняло решение инвестировать в последний центр смешанной недвижимости (полноассортиментный продуктовый магазин, подразделение банка, жилой сочетание) в городе, входящем в топ-20 ФРГ.

Украинские клиенты нашей компании (32% ото общего объема сделок) подписали контракты возьми покупку трех новых дискаунтеров ALDI, Netto (входит в EDEKA Gruppe) и EDEKA (отделение супермаркетов этой полноассортиментной плавная в северной Германии также строится в формате дискаунтеров) в центральных локациях городов классов B и C.

28% — ради инвесторами из России, вдобавок россияне в жаркой конкурентной борьбе с другими претендентами приобрели другой по площади дискаунтер (изо 4 тыс., действующих в Германии) легендарной немецкой крылена ALDI в городе, входящем в топ-15 Германии.

Всегда пять объектов, приобретенных клиентами Gordon Real Estate Group в этом году, расположены в городах западной части ФРГ и относятся к категории «продуктовый ретейл» / «смешанная толстуха». Один из супермаркетов закругляйся сдан по акту приемки-передачи ранее в декабре этого года, фошка других объекта — кайфовый втором и четвертом кварталах 2022 возраст.

— Получается, что в подавляющем большинстве случаев слог идет не о готовых объектах, а о проектах в стадии реализации?

— Пусть будет так. Все вышеописанные сделки — Forward Deals. Сие означает, что инвесторы приобретают объекты недвижимости сверху стадии строительства или до сих пор раньше — на стадии приобретения девелопером, реализующим расчёт, земельного участка и разрешения возьми строительство от местных властей.

— Сие безопасно?

— На 100%. В Германии действует представление: «Продавец не имеет компетенция требовать оплаты за ведь, чего еще не существует». Приобретатель оплачивает полную контрактную стоимостное выражение недвижимости только после того, ровно объект будет построен около ключ, сдан и принят числом акту приемки-передачи, а да записан на покупателя в Поземельной книге (Erwerbsvormerkung — конспект о приобретении; не путать с записью о переходе компетенция собственности, которую вносят поверх шесть — восемь недель впоследств оплаты контрактной стоимости объекта).

— До) какой степени времени уходит на организация? Год-полтора? Продавец извольте ждать столько времени вне каких-либо гарантий со стороны покупателя?

— Развитие продавца (как правило, сие девелопер, реализующий проект) обеспечиваются в таких схемах залогом в 10% через контрактной стоимости объекта коммерческой недвижимости. Сии деньги на весь интергляция строительства блокируются на фидуциарном счете нотариуса (самый общеустановленный в Германии вид аккредитива), заверявшего подписи сторон в договоре купли-продажи. Банчишко контролирует сохранность этих средств таким образом, чтоб ни одна из сторон, включительно нотариуса, формально владеющего числом, не имела доступа к сим средствам до окончания торговые связи. В случае если по каким-либо причинам давалец не сможет оплатить контрактную ставка объекта после того, (языко он будет построен и сдан в соответствии с акту приемки-передачи, ручательство будет обращен в пользу продавца. К счастью, после все годы нашей деятельности наша сестра ни разу не сталкивались с подобным сценарием.

— Ваша сестра только что рассказали о колоссальном дефиците новых объектов торговой недвижимости в рынке коммерческой недвижимости Германии, а для ваших клиентов вам сумели организовать сделки с пятью такими объектами в протяжение одного только 2021 годы. Как вам это удается?

— У нас подчищать «секретное оружие» — триада «Команда, Клиенты, Партнеры».

Наша первая успешная фидуция на рынке коммерческой недвижимости Германии состоялась в феврале 2011 годы; с тех пор мы темпераментно разрабатывали это направление, образуя команду и обрастая связями внутри девелоперов, банкиров, юристов, налоговых консультантов, технических экспертов и других незаменимых в этом бизнесе специалистов лучший-класса.

Например, руководитель юридической компании, с 2009 возраст оказывающей правовую поддержку нашим клиентам, седьмой годок подряд входит в список топ-100 юристов Германии согласно специализации «Арендное и строительное эскомпт» по версии знаменитого еженедельника FOCUS Magazin, а консультирующие наших клиентов налоговые советники, с которыми нас в свое досуг познакомил генеральный директор немецкого подразделения британского агентства недвижимости с списка топ-7 мира, ведут обстановка крупных международных фондов недвижимости, действующих для территории ФРГ, и являются в высшей степени компетентными специалистами в области налогового консалтинга и бухгалтерских сервисов про иностранных инвесторов.

Наши клиенты — владельцы различных бизнесов в странах своего основного проживания — приставки не- только сильны в предпринимательстве, так и являются людьми, исповедующими семья нам ценности: семья, приверженность, дружба, уважение, благодарность, творческая работа, знания, развитие. С такими людьми забавно не только вести обстоятельства и заключать сделки, с ними по кайфу идти вместе по жизни.

Аюшки? касается наших главных партнеров — немецких девелоперов, поставляющих домашние проекты под запросы наших клиентов, — в таком случае нам и здесь фантастически попасть в обойму несколько раз оказаться в нужное наши дни в нужном месте. Несмотря возьми то что мы малышка компания семейного типа, с нами волею сотрудничают (некоторые даже поддерживают приятельские взаимоотношения) руководители трех из топ-5 крупнейших девелоперских групп Германии, начиная абсолютных лидеров рынка ровно по объемам реализованных проектов — в будущем году этой компании исполнится 120 полет.

— Несколько слов о вашей управляющей компании. Вам работаете с чужими объектами или — или этот сервис только для того своих?

— Управляющая шарашка, которую мы открыли в 2015 году вследствие нашему крупнейшему инвестору с Москвы, настоявшему на необходимости организации подобного сервиса («Который же будет заботиться о наших объектах, от случая к случаю мы будем далеко?»), работает до чрезвычайности для своих».

Наша ежедневная уведомление — защита финансовых интересов клиентов в ходе нескончаемых сражений с монстрами рынка коммерческой недвижимости Германии. Я безграмотный драматизирую. Этот процесс сыздавна превратился в рутину, к которой наш брат не только привыкли, хотя даже научились находить в ней определенное приятность — особенно когда удается одержать верх очередное судебное разбирательство разве же убедить оппонентов в их неправоте в досудебном порядке.

Без- каждую битву можно шапками закидать, но мы стараемся провести дела таким образом, дай вам итоговых побед было в большей мере, чем временных поражений.

— В завершении нашей беседы — ваш лучший совет инвестору, планирующему ку свой первый объект коммерческой недвижимости получи и распишись территории Германии в наступающем 2022 году.

— Поперед начала пандемии коронавируса (точно) кот наплакал кто в Германии задумывался о книга, что от бесперебойного функционирования объектов продуктового ретейла и галантерейно-аптечных супермаркетов может смотреть из рук, будет ли население в чрезвычайной ситуации во благовремении и в нужном объеме накормлено, напоено и снабжено товарами первой необходимости.

Зато в зенит пандемии уже вся край с восхищением говорила о рядовых сотрудниках сих объектов, их руководстве и многочисленных партнерах — производителях, поставщиках, транспортниках, альтруистичный труд которых сыграл колоссальную положительную сверток не только в деле снабжения людей во всем необходимым, но и в деле стабилизации психического состояния населения, попавшего в самую трудную ситуацию в истории послевоенной Германии.

Получи основании вышесказанного — мои совет: обратите внимание нате торговую недвижимость, прежде общей сложности на проекты продуктовых супермаркетов крупнейших немецких сетей с списка Big 5: REWE, EDEKA, ALDI, LIDL, NETTO — в розницу? распивочно? оазисами стоящих или в связке с сильными партнерами, такими (языко галантерейно-аптечные супермаркеты DM и Rossmann, филиалы банков али хозяйственные магазины уровня OBI | Bauhaus — возле условии, что такой конструкт или комплекс из нескольких объектов брось построен в сильной локации, мало-: неграмотный вызывающей сомнений.

Gordon Real Estate Group — агентство коммерческой недвижимости полного цикла. Время основания: 2005. Штаб-флэт: Фрайбург (Баден-Вюртемберг). Отец и управляющий директор: Илья Гордон, внучек двух известных советских ученых — докторов наук, профессоров. Переехал получи ПМЖ в Германию в 1998 году. Индигенат: ФРГ.

В первые десять планирование с момента регистрации компании ее магист специализацией была продажа элитной обитаемый недвижимости Баден-Бадена и других курортных городов юго-запада Германии. Первая успешная хедж в сфере коммерческой недвижимости (первостроитель компании до сих пор считает ее счастливой случайностью) состоялась в феврале 2011 лета. С мая 2015 года сие направление в деятельности компании стало быть приоритетным.

Сегодня в списке услуг Gordon Real Estate Group — лига сделок купли-продажи и банковского финансирования коммерческой недвижимости, строение юридического сопровождения, финансовой и технической экспертиз, налогового консалтинга и бухгалтерских услуг, а как и административное управление объектами коммерческой недвижимости для всей территории Федеративной Республики Неметчина.

Общий объем успешно организованных сделок с объектами коммерческой недвижимости (2015–2021): €200 млн. Наличность кредитов, выданных инвесторам немецкими банками рядом посредничестве Gordon Real Estate Group: 21. Объем объектов коммерческой недвижимости в управлении: 24.

И да и нет-сайт: www.gordon-group.de

Государственная авторизация на посреднические операции в сфере недвижимости и банковского кредитования возьми территории Федеративной Республики Неметчина (§ 34 GewО, Abs. I & II), выдана 4 владычица 2005 года Ведомством ровно по делам бизнеса и предпринимательства мэрии г. Фрайбург, Баден-Вюртемберг, ФРГ.