Рынoк кoммeрчeскoй нeдвижимoсти в Мoсквe сeрьeзнo зaтрoнули пaндeмия и кризисныe явлeния прoшлoгo гoдa, oднaкo сeктoр прoдoлжaeт рaзвивaться. Oб oснoвныx трeндax рынкa, трaнсфoрмaции кoммeрчeскиx плoщaдeй и прoгнoзax нa 2021 гoд нa кoнфeрeнции РБК «Кoммeрчeскaя нeдвижимoсть 2021: нoвыe гoризoнты» рaсскaзaли вeдущиe экспeрты и дeвeлoпeры. Oдин изо спикeрoв — кoммeрчeский дирeктoр O1 Properties Пaвeл Бaрбaшeв, кoтoрoму автор зaдaли нeскoлькo дoпoлнитeльныx вoпрoсoв

— Вoпрoс, кoтoрый вoлнуeт мнoгиx влaдeльцeв бизнeсa и aдминистрaтивныx директоров компаний: от случая к случаю закончится коронакризис и сотрудники вернутся в офисы? Возможно ли удаленка это навсегда?

— Точно по портфелю O1 Properties, а это больше 10% от всех офисов класса А в Москве, наш брат пока не встречали компании, которые хотели бы насквозь остаться на удаленке. Принимать тренд на оптимизацию офисных площадей, конец избыточных пространств, частичное ввод системы незакрепленных рабочих мест. Отдельные люди крупные арендаторы готовы оптимизировать через 10% до 30% площадей, да при этом ухудшать марка офиса, переезжать в здания классом дальше, менее центральные локации, миздрюшка не готов.

Даже навыворот. Мы видим тренд сверху улучшение офисных пространств: арендаторы перемещаются с класса B в класс А и из класса С в кайфовый B. Компании, которые ранее приставки не- могли себе позволить канцелярия в дорогом здании, сегодня используют появившуюся вероятность предложить своим сотрудникам побольше качественные условия работы.

Истинно, был период, когда, воленс-ноленс протестировав возможности удаленной работы, компании говорили о часть, что это перспективный границы, который позволит сократить траты на аренду офиса, набирать сотрудников по всему миру и т. д. Эту риторику деятельно поддерживали и глобальные IT-гиганты, и российские крупные и средние компании. Же очень скоро стало разумеется, что одно дело приходить на подмогу эффективность распределенной команды в флюид одного-двух месяцев — и полностью другое, когда такая действие вводится на постоянной основе.

Уж неоднократно говорили о выгорании, психических проблемах, семейных кризисах точно прямом следствии долгого периода удаленной работы. И компании, для того которых их сотрудники фактически главный ресурс, это бешено хорошо понимают. Можно отвалить людям возможность работать изо дома один-два дня в неделю, и в этом случае ты да я будем говорить об улучшении баланса в их жизни, проявлении закрутка со стороны работодателя. И ни (чуточки другое — предоставить человека самому себя в его квартире, которая всего ничего приспособлена для выполнения рабочих обязанностей.

Автор этих строк уже давно говорим о фолиант, что офис из места, в котором сослужитель вынужден проводить время с 9 вплоть до 18 часов пять дней в неделю, превращается в эфир для социализации и коллаборации. Инфраструктура начинание-центров развивается, здесь сделано не только обедают и пьют капуцин, но и решают бытовые вопросы, ходят к врачам, посещают салоны прелести, занимаются спортом и прочее. Склонность в центре города дает случай для активной социальной жизни кроме работы. Это сложившийся тип жизни современного человека, ото которого не многие готовы выкинуть за борт.

— Есть ли торговые связи? Какого рода они? Сие оптимизация площадей?

— В классической аренде торговые связи есть, более того, радиопереговоры не прекращались даже в обскурация самых строгих ограничений. По части итогам 2020 года да мы с тобой закрыли сделки общей площадью 100 тыс. кв. м, изо которых четверть — новые контракты. Все конечно, есть арендаторы, оптимизирующие площади. Же на объекты в востребованных локациях, как-то в деловом квартале «Белая головка площадь», сохраняется возвышенный спрос и освобождающиеся площади занимают компании, которые за много лет) тому назад присматривались к этому району, а не могли найти подходящих вариантов.

В области нашему портфелю вакансия сохраняется в приемлемом для нас уровне — недалече 8%, хотя полагаю, какими судьбами в среднем по рынку ты да я вполне можем увидеть разрастание до 15–18% в качестве кого за счет оптимизации площадей, особенно в небольшом удалении через центральных локаций, так и по (по грибы) счет спекулятивного строительства новых объектов.

— Гибкие офисы — панакея? Появились ли новые форматы аренды?

— Гибкие офисы баснословно хорошо показали себя в перелом. В 2019 году, когда я запускали проект Space 1, рассчитывали, зачем наша целевая аудитория — средние компании. Так сегодня в этот сегмент пришел немалый арендатор, в том числе международные компании, которые до тех пор на нашем рынке рассматривали пользу кого себя исключительно классическую аренду в зданиях класса А. И аккурат такой тип арендатора становится основным драйвером роста рынка гибких офисов. Скажем так, портфель Space 1 за критический 2020 год увеличился в три раза.

Появился и новичок формат аренды. Если в первую очередь built-to-suit (BTS) могли себя позволить только крупные арендаторы в классических офисах, так летом 2020 года Space 1 закрыл первую в сегменте гибких офисов сделку BTS, эпизодически пространство делается по индивидуальному ТЗ арендатора, да с соблюдением всех стандартов оператора. В декабре была закрыта пока что одна сделка в таком формате. Нижеперечисленный шаг — это BTS с подбором площадки, если оператор не только строит пьяны обслуживаемый офис, но и подбирает площадку около запрос будущего арендатора.

— Эпидемия ударила по всем типам и классам офисов в Москве? Не то — не то остались «тихие гавани»?

— Ключевой деловой район чувствует себя паче стабильно по сравнению с децентрализованными локациями. Супервостребованным остается пространство «Белой площади», идеже вакансия стремительно сокращается.

— Изменился ли бюро арендаторов в ваших БЦ?

— Янакона сегодня находится в непростой ситуации. С одной стороны, цифры якобы в пользу сохранения частичной удаленки и даже если, может быть, выбора децентрализованного офиса. С не тот стороны, все понимают, такая народное хозяйство уже в среднесрочной перспективе чревата потерей эффективности и может послужить угрозой для HR-бренда. Если бы компания переводит офис с центральной локации, она должна лежать готова к тому, что выпуск сотрудников не захочет искалечивать в менее логистически удобный полоса или будет стремиться в качестве кого можно больше времени вести на удаленке со всеми вытекающими «побочными эффектами».

Тезис децентрализации офисов и создания рабочих мест в спальных районах, начало «работаю там, идеже живу» актуален про небольших компаний, но абсолютно не работает для крупного бизнеса, особенно требующего квалифицированных кадров. Средние и крупные компании сие прекрасно понимают, поэтому никак не стремятся покидать центральный официальный район. Так что соединение арендаторов принципиально не меняется, только меняется отношение к формату офисных площадей. Определенная квадрат гибкости сегодня должна находиться и в классических офисах.

— Как сегодня главное для арендаторов офисов? Какие требования предъявляют?

— Традиционно получи и распишись нашем рынке определяющее достоинство имеют локация и ставка. В этом отношении недостаток ничего не поменял. Арендаторы хотят владеть современное здание с качественной инфраструктурой, грамотной управляющей компанией и адекватным собственником. Компании стремятся зафонарить возвращение сотрудников в офис комфортным и безопасным, следственно все вопросы, связанные с соблюдением в здании мер профилактики COVID-19, остаются актуальными. Взять, мы сейчас ведем радиопереговоры с тем, чтобы разместить в двух наших объектах медицинские лаборатории. В таком роде шаг очень позитивно оценивают арендаторы: надобность на медицинские анализы и служба увеличивается.

Растет интерес к вопросам экологической эффективности в недвижимости. У нас был метонимия, когда при переезде изо здания, имеющего сертификат BREEAM, в шк, которое на момент переговоров вторично не было сертифицировано, субарендатор просил ускорить работу в этом направлении.