Зaвeршившийся 2021 гoд oкaзaлся врeмeнeм сeрьeзнoгo смeщeния бaлaнсa вo всex сфeрax кoммeрчeскoй нeдвижимoсти. Тaм, гдe рынoк привык к избытку прeдлoжeния, сфoрмирoвaлся дeфицит, сaмый скучноватый и прoгнoзируeмый сeгмeнт внeзaпнo стaл гoрячим и нeпрeдскaзуeмым, a кaжущийся кoнсeрвaтивным стрит-рeтeйл вooбщe нaчaл мeнять фoрмaт и эвoлюциoнирoвaть в нeчтo нoвoe.

В интeрвью РБК итoги 2021 гoдa пoдвeл рукoвoдитeль нaпрaвлeния кoммeрчeскoй нeдвижимoсти «Aвитo Нeдвижимoсти» Тимурка Зaйцeв. Экспeрт выдeлил ключeвыe тeндeнции в тoргoвoм, oфиснoм и склaдскoм сeгмeнтax, oбъяснил глубинныe причины прoисxoдящиx пeрeмeн и смoдeлирoвaл, кaк дaльшe будeт рaзвивaться ситуaция — и интересах дeвeлoпeрoв, и для aрeндaтoрoв, и в целях сoбствeнникoв кoммeрчeскиx пoмeщeний.

— Нaчнeм с итoгoв 2021 гoдa. Мнoгиe гoвoрят o тoм, чтo нa oфиснoм рынкe Мoсквы oбрaзoвaлся крошку ли нe дeфицит. Вы видитe нexвaтку oфисoв в стoлицe?

— Дa. Нeсмoтря нa ввoдимыe oгрaничeния, рaзвитиe удaлeннoй рaбoты и oргaнизaциoнныe измeнeния (во)внутрь кoмпaний, мы нaблюдaeм aктивный рoст спрoсa и aрeндныx стaвoк нa oфисныe пoмeщeния — и рeчь нe тoлькo o Мoсквe. Aнaлoгичную кaртину я видим в бoльшинствe крупныx гoрoдoв Рoссии.

Спрoс нa oфисы вырoс бoлee чeм нa 20% в Вoрoнeжe, Oмскe, Сaмaрe. Нaибoльшиe пoкaзaтeли рoстa oтмeчaются в Нижнeм Нoвгoрoдe (40%), Eкaтeринбургe (39%), Рoстoвe-нa-Дoну (39%) и Чeлябинскe (32%). И этo рoст нe тoлькo пo oтнoшeнию к кaрaнтиннoму 2020 гoду, нo и к 2019-му, кoгдa ни о экой пандемии мы не слышали.

В части городов выросли арендные ставки. В Казани значимость аренды офисной недвижимости выросла для 8%, в Челябинске — бери 7%, в Нижнем Новгороде и Ростове-сверху-Дону — на 6%. Иначе) будет то же говорить только о Москве, в таком случае здесь в 2021 году заключили торговые связи с 1,5 млн кв. м офисной недвижимости — и 90% пришлось нате аренду. При этом предложения наступательно вымываются с рынка.

— Как будто это значит?

— Что-нибудь офисы заполняются быстрее, нежели их успевают вводить в эксплуатацию. Все как один подсчетам JLL, в 2021 году чистое съедение на рынке составило 400 тыс. кв. м — в таком случае есть арендаторы заняли вяще площадей, чем успели отстранить или построить за всеобщий год. Получается, бизнес занимает пусть даже те офисы, что прежде всего могли считаться неликвидом иначе говоря не подходили по каким-так критериям.

— Почему таким (образом происходит?

— Свою место в росте спроса сыграли сколоченный отложенный спрос за 2020 время, ввод новых офисных объектов получай рынок, а также рост требований к качественному офису. Сегодня компании стараются сделать работники пространства более просторными и удобными ради сотрудников — а это водопотребность в большем количестве квадратных метров. Удаленная страдная) пора не вызывает того ажиотажа, ась? два года назад: на части сотрудников этот трансформирование оказался неприемлемым. Согласно результатам опроса, проведенного «Усадьба.РФ» и ВЦИОМ, близко 60% россиян предпочитают за работой недоедать и недосыпать из офиса.

— Ровно на это реагировать арендатору качественного офиса в Москве?

— Возьми этот вопрос можно разыграть два ответа. Первый — перепадать там, где находится мафия; всеми силами выбивать новобранец контракт с собственником, чтобы никак не оказаться в ситуации, когда компании совершенно некуда переехать. Но оный ответ не сработает в (видах растущего бизнеса, которому хочешь безграмотный хочешь потребуются новые площади.

Дальнейший — проактивный — ответственность: тщательнее отслеживать рынок и н, что в существующем ажиотаже хорошее контроферта офиса в аренду может исчезнуть буквально за пару часов. Ради этого совершенно необязательно челюсти) «Авито» единожды в час в поиске новых предложений — баста подписаться на обновления «Авито Недвижимости», дай вам оперативно получать уведомления о новых вариантах соответственно заданным критериям.

— Статочное ли дело такие варианты могут заболевать?

— Да, конечно. Какие-в таком случае компании все же перешли получи и распишись удаленную работу и отпустили всех в области домам, освободив помещения в дельце-центрах или даже целые здания. Иные решили перебраться в новое жилище, чтобы объединить все подразделения в одно целое — и тоже оставили истечении (года) себя офисы, иногда пусть даже с неплохим ремонтом и мебелью. Если нет отслеживать и не упускать такие предложения, загадка найти офис станет реальной.

Исполнение) тех, кто хочет раскопать помещение от конкретной компании — примерно (сказать), от проверенного девелопера аль известного риелторского агентства, — существует стервис «подписаться на продавца». Буква кнопка теперь есть в профиле каждого продавца и арендодателя держи «Авито»: нажав получай нее, можно мгновенно проведать о новых объявлениях конкретной компании.

И глотать еще третий вариант: побеспокоиться об офисе в другом городе. Совет офисов в некоторых крупных городах России выросло вразрез всему — такой тренд наш брат видим в Омске, Новосибирске, Воронеже. Благо для компании непринципиально поддерживать всех сотрудников в Москве, безотложно самое время подумать о переводе хотя бы бы одного подразделения в региональный центр с меньшими ставками аренды.

— Порой Москва сможет перебороть нынешний дефицит — и сможет ли?

— Без- раньше чем через три годы. Постройка офисного здания иль целого бизнес-парка — длительный движение. Всплеска нового строительства в краткосрочной перспективе приставки не- ожидается, о чем говорят аналитики компании Cushman & Wakefield в своем отчете. Истечении (года) рекордов 2021 года эксперты ожидают стабилизации рынка в 2022–2023 годах и заметного снижения объемов нового строительства в 2024–2025 годах.

Хорошая весточка в том, что сейчас в разных районах Москвы строится совокупность офисных зданий класса А, установление в эксплуатацию которых может осуществиться в ближайшие несколько лет. Плохая новшество в том, что часть помещений в сих зданиях заранее выкуплена аль арендована на долгий время, поэтому шанс найти посильный офис в таком объекте не идет в счет.

— Если говорить мало-: неграмотный о спросе и предложении, а о качественных характеристиках офисов: были ли в этом месте какие-то изменения в 2021 году?

— Ну да. Один из главных трендов: гибкие иначе, как их иначе называют, сервисные офисы, которые стали полноценным игроком рынка на равных правах с привычным форматом. В 2021 году надобность на такие офисы вырос сверху 25%.

Последние 25 лет мета по аренде офиса по большей части означала передачу помещения арендатору на правах есть — независимо с того, в каком оно было состоянии. Безвыездно услуги по обслуживанию такого офиса ложились возьми арендатора, и тот либо нанимал специалистов в аутсорс (например, обращался в клининговую службу), либо формировал у себя единый отдел, единственной задачей которого было быть за порядок в офисе.

В 2021 году сверху смену такой схеме пришли сервисные офисы, которые тотально готовы к въезду арендатора. В них сделано есть мебель и оборудование, проведен всемирная сеть, налажена ежедневная доставка воды интересах кулеров, есть все расходники по всей видимости бумаги для принтера и канцелярских товаров. Арендодатель делает сие сам — и просто содержит в ежемесячную арендную плату затраты на уборку, интернет, охрану, мелкотравчатый ремонт и все остальные административные задачи.

Тренд в такой степени упростил работу, что крупные компании начали перебираться на такой формат одна из-за другой. Среди тех, кто именно пользуется сервисным офисом, сделано есть Ozon, Сбербанк, X5 Retail Group, ФСК, «Ситимобил» и часть.

Сейчас с объявлениями о коммерческой недвижимости в «Авито» весь круг день контактируют 432 тыс. потенциальных покупателей и арендаторов. Они выбирают изо 245 тыс. объявлений о продаже либо сдаче в аренду коммерческих помещений. Ежедневный на «Авито Недвижимости» появляется объединение 8 тыс. новых объявлений — сие среднее значение за полностью 2021 год.

Согласно исследованию, которое провела независимая исследовательская у них своя свад «Форейтор», возьми «Авито» представлено наибольшее контингент офисных помещений среди всех аналогичных сервисов в стране. Притом «Авито» удерживает первенство не только по России в целом, же и в наиболее конкурентных регионах — в Москве и Санкт-Петербурге одиноко, установили в «Форейторе».

Недогматичность проявляется и в условиях аренды таких офисов. Момент аренды может быть небольшим, через полугода, что особенно складно в период, когда очередной локдаун может переспать в любой момент. Арендатор может убавить или увеличить размер занимаемой площади в зависимости ото того, сколько рабочих мест в сущий момент требуется компании.

За примером далеко ходить не нужно, в open space обустроено 70 рабочих мест рядом 110 сотрудниках. Каждый вторник не менее 40 засранец находятся либо в отпуске, либо бери больничном, либо на удаленке — и система не переплачивает за ведь, что отведенные им квадратные метры пустуют. В этой схеме у работников почасту нет зарезервированных за ними мест, а по причине гибкости самой планировки таких пространств сидеть за работой можно в любом удобном месте: как бы в отдельном кабинете или переговорной, в) такой степени и в мягкой рабочей зоне, без- ограниченной перегородками.

Гибкие офисы удобны без- только для бизнеса, какой-нибудь экономит на этом деньга, но и для сотрудников, которые могут выцарапать гибкий график с возможностью двоечка дня в неделю работать изо дома. Такой формат нравится людям ощутимо больше, чем 100%-ная удаленка неужто жесткая привязка к офису в режиме 5/2.

— Кроме классических офисов, в нашу житьё-бытьё прочно вошли коворкинги. Сие краткосрочный всплеск или замысел, которая с нами надолго?

— Сие долгосрочный тренд. Мы видим размер интереса к сегменту коворкингов для «Авито Недвижимости» — и объясняем сие удобством формата, а также развитием культуры предпринимательства в России. Следовать последний год число субъектов малого и среднего бизнеса (МСБ) в России увеличилось в 3,2%. Сейчас их 5,8 млн: семо входят и индивидуальные предприниматели, и небольшие ООО.

Коворкинги чаще только выбирают небольшие стартапы, индивидуальные предприниматели, фрилансеры. Заурядно они не готовы к аренде отдельных кабинетов в начинание-центрах: небольшим предпринимателям отнюдь не нужно столько площади, вышел необходимости присутствовать в офисе ежедневный.

Такой гибкий вариант, чисто коворкинг, идеальный для ИП неужели самозанятого. Кстати, число самозанятых равным образом возросло — их сейчас больше 3,7 млн. Таким людям как и подходит коворкинг. Неудивительно, кое-что и в Москве, и в других городах появляется и старый и малый больше специально оборудованных коворкингов, а в преимущественно раскрученных заканчиваются свободные места.

— Аюшки? насчет тенденций на грядущее: какими станут офисы послезавтрашнего дня?

— Делать что на заре офисного рынка изо рабочих помещений исчезли стены и наш брат стали работать в больших open space, в таком случае теперь офисный рынок ладно сделать следующий шаг: вдогон за стенами убрать персональные столы. Канцелярия завтрашнего дня — окончатель гибкий, с большими зонами в (видах совместной работы. Не закругляйся никакого смысла приезжать в контора, чтобы в одиночестве посидеть со временем за компьютером, это позволено сделать из дома. Зато имеет денотат приехать, если вам нужно обкашлять что-то с коллегами иль сделать что-то в коллаборации. В целях таких целей в офисах обустраивают старшие переговорные комнаты и даже помещения свободного назначения. Со временем их бросьте только больше, а площадь в пересчете возьми человека увеличится.

Другая большая характер — экологичность офисных пространств. В Европе, Японии и Австралии сейчас просто не строят неэкологичных офисов: весь век новые проекты в этих странах собирают дождевую воду, пользуются солнечной энергией и экономят запас на охлаждение летом по (по грибы) счет инновационных технических решений. Сии тенденции проникают и в Россию: промеж офисов-новостроек мы видим трендец больше объектов, получающих сертификаты BREEAM и LEED вслед экологичное строительство.

— По образу пережили 2021 год помещения свободного назначения бери первых этажах?

— В этом сегменте заметны сильные перемены, резон которых — новая достижимость, пришедшая к нам вместе с пандемией. Стрит-ретейл расцвел в первую черед в спальных районах, а также в переулках посередке ключевыми улицами. Спальные районы получили удар благодаря удаленке и развитию электронной торговли: тетюха, кто перешел на работу с дома, больше не ездят в основное города, а потому ищут привычные пользу кого себя услуги в шаговой доступности с дома. Это позволило магазинам экопродуктов, салонам прелести и другим арендаторам стрит-ретейла усилить проникновение в отдаленные районы.

Что-то касается переулков между ключевыми торговыми коридорами, так здесь пробуют свои силы начинающие предприниматели. Помещения в премиальных локациях с целью них чересчур дороги, того они ищут более доступные варианты. Сии же зоны популярны у компаний, которые в основном работают сверху доставку: им не неведомо зачем важна высокая проходимость.

Отдельная направление — переход торговых сетей в мини-форматы вслед за этим, где помещений отчаянно далеко не хватает. К примеру, в Краснодаре и Шереметьеве открылось ряд киосков «Магнит Go» с ограниченным ассортиментом продуктов и напитков. Вдоль такому же пути пошла Billa, открывшая небольшую толику магазинов-контейнеров в деревнях Австрии.

Шведская IKEA, традиционно работающая лишь в гипермаркетах, специально для России освоила магазины площадью через 30 до 75 кв. м — в небольшую толику раз меньше своей типичной площади. Мебельная паутина Hoff превратила физический пассаж в онлайн-витрину: вместо того затем чтоб выставлять образцы товаров, ретейлер позволил покупателям осуществлять покупки с цифровых панелей в торговом зале. Сие помогло уместить целый мебельный средина на умеренной площади.

В спальных районах и переулках наблюдается снова один тренд — росточек популярности субаренды. Компании разного профиля начали приходить к соглашению и арендовать помещения совместно. Одна изо сторон становится арендатором, другая субарендатором, вдобавок их роли могут перестраиваться. Такой формат отлично работает получи привлечение клиентов.

Например, открывая в салоне сотовой лапа точки с едой навынос, транспортабельный оператор привлекает дополнительный затор голодных прохожих — который-то из них может конвертироваться в покупателя телефона. А даже если кофейне достается слишком просторное складирование, она пускает к себе мастера за ремонту ноутбуков или продавца зонтов.

В результате помещения свободного назначения стали самым востребованным типом коммерческих помещений в «Авито Недвижимости»: из-за последний год спрос возьми их аренду подскочил нате 46%, на покупку — бери 11%.

— Большой ретейл остается получай наиболее проходимых улицах?

— Кто в отсутствии, он тоже постепенно перемещается с магистральных улиц получи более компактные: там удобнее тянуться пешеходам — основным клиентам любого стрит-ретейла. Не велика птица не будет прогуливаться по многополосного шоссе, чтобы промежуток времени от времени заходить опосля в магазины. Зато прогулка объединение узкой улице — в идеале пешеходной, лишенный чего автомобильного движения — порадует любого. И сие еще один свежий тренд: появились арендаторы, которые нарочно выбирают помещения на пешеходных улицах.

Важную функция в развитии этого тренда сыграла схема комплексного благоустройства «Моя проезд». Пешеходные зоны в столице расширились, появились красивые фасады, клумбы, истолковывание, места для отдыха. Производство, конечно, не остался в стороне: бери улицах разместились павильоны с едой и напитками, продуктовые магазины. Многие локации стали больше привлекательными для горожан и туристов, в чем дело? и предоставило ретейлу новые территории роста.

— Якобы в баланс спроса и предложения в кругу стрит-ретейлом и торговыми центрами вмешивается онлайн-меркурий?

— Она проникает во все концы — и помогает собственникам быстрее слабеть любые помещения. Пункты выдачи заказов открываются попросту везде, но наиболее востребованы после этого небольшие помещения на первых и даже если вторых этажах с отдельным входом с улицы и но желательно с пандусом — то лопать без лестниц и прочих неудобств, которые затрудняют отверстие клиентов внутрь.

Причина в томище, что такие пункты выдачи чаще итого открывают индивидуальные предприниматели, а ради них критичен размер ежемесячного арендного платежа. Стрит-ретейл нате второстепенных улицах часто иногда дешевле помещений в ТЦ, а отбор делают в пользу более доступного варианта. Видоизмененный фактор — близость к клиенту. Сие значит, что идеальный положение выдачи онлайн-заказов расположен глубоко в спальном районе, отонудуже долго ехать в торговый центральная) часть.

Не менее важный обстоятельство — низкая концентрация конкурентов. Наниматель с большей вероятностью отдаст отличие локации, где по соседству в помине (заводе) нет парочки других пунктов выдачи заказов.

— По (что раз кажется, что российским мегаполисам хватит торговых центров — только ежегодно новые объекты продолжают казаться. Или это обманчивое чувство?

— Картина сильно зависит ото города. Если говорить о Москве, в таком случае с ее постоянным приростом численности населения годится. Ant. нельзя говорить, скорее, о нехватке торговых центров в определенных районах столицы. К примеру, в 2021 году в столице открыли 14 новых ТЦ совокупной арендопригодной площадью 360 тыс. кв. м.

Побольше половины из них — скромные районные ТЦ умеренной площади. Вот-вот таких объектов не столы ломятся части спальных районов Москвы: горожане пре не готовы тратить 40 минут возьми дорогу до суперрегионального объекта. Наместо этого люди хотят спокойного шопинга в одном ряду с домом. От этого выигрывают и девелоперы, разглядевшие такого порядка запрос, и бизнес, успевший подзанять локации в районных торговых центрах.

Значительную обрубок из запущенных в прошлом году ТЦ начали устраивать несколько лет назад, о нежели говорят эксперты Cushman & Wakefield. В ближайшем будущем кончайте завершаться реализация торговых объектов, начатых пока до 2020 года. С этого следует, что закорючка смещается от запуска нового к улучшению текущего. И во вкусе долго ждать появления новых крупных точек ретейла, часа) неясно: новые проекты анонсируют, да сроки их ввода в эксплуатацию без- определены.

По нашим данным, в 2021 году потребность на торговые площади с учетом и стрит-ретейла, и ТЦ вырос для 12%. Но это осредненный показатель, который не учитывает нехватка крупного формата — тех самых суперрегиональных торговых центров. В таких объектах правда образуются вакантные площади.

— В конце концов, склады. За последние пару парение они превратились в одно изо самых интересных вложений сверху рынке. Как складская оцепенение чувствует себя сейчас и продолжит ли привозить рекордную выручку в 2022-м?

— Несомненно продолжит. Этому способствует ведь самое развитие онлайн-торговли, о котором наша сестра говорили. По оценке агентства INFOLine, нате сегодняшний день доля онлайна в российской торговле составляет 11% ото общей массы товарооборота. Предполагается, аюшки? через три года оный показатель вырастет вдвое.

Развитость электронной торговли стимулирует подрывной спрос на склады объединение всей России. По итогам годы объем сделок на складском рынке превысил 2 млн кв. м. Складское хозяйство покупают как крупные игроки, скажем и стартапы.

В условиях роста популярности доставки складское хозяйство останутся горячей темой, ввиду этого здесь мы ожидаем сохранения рынка арендодателя, при случае собственник может диктовать приманка условия по цене и срокам договора бери аренду. За последний годочек спрос на склады прибавил 17%, и хотя (бы) обилие новых проектов никак не остановит рост ставок: враз с востребованностью цены разгоняет возросшая себестоимость строительства, связанная с удорожанием стройматериалов.

— Девелоперы без задержки все чаще выбирают концепцию built-to-suit, если здание проектируют под конкретного клиента. С каких же щей так произошло? Не останется ли получи рынке исключительно built-to-suit?

— Секрет — бурное развитие сегмента, кто долго считался самым скучным для рынке коммерческой недвижимости. Нонче здесь никакой скуки: объемы заключенных сделок обновили исторические максимумы, свободных площадей нате рынке почти не осталось.

А и профессиональные девелоперы действительно чаще занимаются проектами built-to-suit, хотя этот формат никогда невыгодный займет 100% или добро бы бы 80% рынка: соперничество настолько высока, что сборка складского комплекса, рассчитанного получай весь рынок сразу, ничуточки не менее выгодно, нежели возведение объекта под поручение.

— Как долго продлится оный. Ant. прошедший бум?

— Как техминимум до конца 2022 лета остается проблема дефицита качественных площадей. К 2023 году складочный рынок может выйти для плато — и пока сего не произошло, особенно чванно разобраться с аналитикой, чтобы возлюбленная помогла продолжать продажи в условиях маловыгодный столь интенсивного спроса.

— Отличаются ли тренды ради складской недвижимости классов А, B и С?

— Пусть будет так, сейчас происходит интересное вариант структуры рынка. Маркетплейсы-гиганты яро развиваются и захватывают все новые доли рынка. Крупные торговые перестав тоже расширяются. Например, «Соблазн» купил торговую невод «Дикси», «Фольга» стала новым собственником магазинов Billa и «Рой», а торговые точки волгоградской крылена «Радеж» правильно распределились между разными ретейлерами.

Крупные ахан поглощают мелких частных ретейлеров, дотоле арендовавших площади в индустриальных объектах класса C. В) такой степени у локальных игроков появляются бюджеты и потенциал переехать в помещение получше — и сверху деньги новых инвесторов тетуся съезжают с устаревших складов C-класса одновременно в помещения категории А. B-класс в этом месте просто не рассматривается.

С одной стороны, сие еще один кирпичик в стену спроса сверху современные склады. С другой стороны, сие окно возможностей для микробизнеса, которому довольно склада класса С. Специально к таких арендаторов на «Авито» существуют списки сравнения, идеже можно сопоставить несколько объектов числом заранее выставленным параметрам — и поднять тот, что подходит хлеще.